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【关于我】潮起创始人,知名科技自媒体,研究方向:互联网、家电数码、电商、互联网金融。

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金轮天地控股股价持续下跌是必然  

2014-08-01 08:25:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   最近,如果长期关心港股的股民们肯定会发现,金轮天地控股从去年开始一直呈下跌状态,从上面的K线可以看出,尽管去年底金轮天地以4.10亿元拍得长沙市两幅相连土地的土地使用权,但是股民们并不买账,直至今年年中,金轮天地在股市的表现还是不尽人意,部分股民被套了许久之后,不得不割肉撤退。

  房地产颓势金轮天地难逆袭

  就在7月16日,国家统计局发布《2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况》,2014上半年,全国房地产开发投资42,019亿元,同比名义增长14.1%扣除价格因素实际增长13.1%,增速比去年同期回落6.2个百分点。其中,房屋新开工面积80,126万平方米,同比下降16.4%;住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48,365万平方米,同比下降6.0%,其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31,133亿元,同比下降6.7%,其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14,807万平方米,同比下降5.8%。

  从上述数据可以看出,全国房地产开发投资及新开工面积等都有下降趋势。上半年房地产市场出现了分化调整态势,特别是二三线城市房地产价格出现了往下调整的态势,房地产开发投资增速已经回落到四年半来的最低水平。

  对于金轮天地来说,在这样的大环境之下,自身都难保,何谈股民盈亏?据悉,在金轮天地的一些项目中,由于金轮天地在管理上的原因,已有部分业主陆续办理退房及退租手续。

  金轮天地上升空间窄

  金轮天地为一家综合型商业及住宅房地产开发企业、持有者及营运商,专注开发江苏省及湖南省内连接或邻近地铁站或其他交通枢纽的项目,旗下金轮国际广场、金轮时代广场、金轮新都汇及金轮星光名座都属此类项目,该类项目占公司截至2012年9月30日全部已竣工物业及开发中物业的总建筑面积约55.1%。

  金轮天地的业务模式分为两种,一种是销售商用住宅物业,另一种是出租及经营管理由公司或第三方拥有的商用物业。截至2012年6月30日,公司房地产开发和物业租赁、经营管理物业所占比重分别为55.2%和44.8%。

  而在金轮的招股书显示,在金轮天地2012年上半年的收入中,住宅销售收入占43.8%,商业项目销售占49%,来自持有物业的租金及管理收入仅占7.2%。而金轮天地未来的土地储备中,持作投资的比例则高达62.5%。

  值得注意的是,2009~2011财年,金轮天地投资物业公平值收益占净利润的比例达67.4%、78.5%和78.9%,如果除去这部分物业重估收益,金轮天地的利润将大幅缩水。

  固有的物业出租不可能一下子大幅加租,最多也就是一年5%的加租,商业物业的租金产生的回报率也只在2%~3%之间,因此金轮天地未来的利润增长极其有限。投资物业公平值收益占净利润比例过高,不仅会导致未来的利润增长乏力,而且如果为了持有资产导致公司有债务,反而会致使利润减少。就算是银行债务抵押贷款的话,一年的利息率最少也有6%~7%,然而物业的租金回报率只能达到利息率的一半。

  除此之外,在金轮天地的几个项目中,金轮新都汇和金轮星光名座都延迟了交付,比如金轮星光名座,更是比预期推迟了7个半月,房屋净高也只有4.46左右,隔成双层不现实,更有业主出现严重的空鼓和开裂情况,与其对外宣称的地铁高级公寓并不相符,因此已有部分业主都办理了退房手续,不愿意退房的业主也在金轮天地旗下的项目中拉横幅抗议。对于一家已在港上市的企业来说,诚信尤为重要,一旦失去了诚信,股民们就再也不会相信它的花言巧语,最终,股价下跌是必然趋势。

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